マイホームを購入するにあたり、考えなければいけない重要なことの一つが「住宅ローンに関すること」です。住宅ローンのことなんて、住宅を購入しようと思わなければ一生縁のないことだと思っていました。そこで三年前に勢いで住宅購入を決めたあと、住宅ローンに関する手続きの多さや、ローンに関する知識のなさに嫌気がさした覚えがあります。
結局、不動産会社と提携していたりそな銀行で、物件価格3780万円を35年フルローンで借り入れました。団信保険に加入し、優遇ありの変動金利0.75％、毎月10万円ちょっとの支払いを今も継続中です。もっと知識があれば、自分に合った最良の住宅ローンを選べたのではと、今さらになって思います。
今回は私が住宅ローンを組む際に知っておきたかったこと、調べておけば良かったことを中心に、住宅ローンの選び方と基礎知識を具体的にご紹介したいと思います。これからマイホームをご検討される方のお役にたてれば幸いです。
住宅ローンには種類がとは！？基本の3種類
民間ローン
住宅ローンと聞いて、まず思い浮かべるのは銀行などの金融機関が取り扱っている「民間ローン」ではないでしょうか。
今民間ローンには様々なサービスがついています。借りる側からすると、どのサービスが自分に合っているのか分からなくなってしまうほど。もちろん「金利が安いのが一番」です。
今やどこの金融機関も金利は似たようなもの。そういった場合は、ついているサービスで選ぶのも良いでしょう。例えば、「繰り上げ返済する場合の手数料が無料」であったり、「手続きをネット上で行えばその分の手数料が抑えられる」サービスもあります。ご自分がよく利用するサービスを考えて、検討してみてください。
また物件によっては、不動産会社と金融機関が提携している住宅ローンもあります。これを「提携ローン」と言い、私はこちらのローンを利用しました。住宅ローンには物件自体を審査する段階がありますが、提携ローンの場合はこの物件審査が終わっている状態になります。申し込み手続きが簡単で、審査も比較的早く済みます。優遇金利の適用もある場合があるので、不動産会社に一度提携ローンのことを問い合わせてみましょう。
公的融資の住宅ローン
自治体などの公的機関による住宅ローンを公的融資と言います。その中に「財形住宅融資」という住宅ローンがあります。こちらは勤務している会社に財形貯蓄制度があって、財形住宅貯蓄、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄のいずれか一つを1年以上継続していて、残高が合計50万円以上ある人が利用することができます。
融資額は、「財形残高の10倍、物件の80％まで。」上限「4000万円」です。また、この財形融資は民間ローンやフラット35と併せて利用することも出来ます。財形融資を行っている方は勤務先に相談してみると良いでしょう。
他には、「自治体融資」と呼ばれる都道府県や市町村が窓口になっている、住宅ローンもあります。自治体によって差があるため一概には言えませんが、最近は民間のローンの金利がかなり低く、自治体融資を受ける人が少なくなってきているようです。
しかし自治体によって、「融資あっせん」「利子補給」という形で利子負担の一部を助成してくれる地域もあるので、実はとてもお得になったりします。一度お住まいの自治体に問い合わせてみてください。
協調融資（フラット３５）
テレビのＣＭでも目にする機会が増えたフラット35。こちらは民間融資と公的融資のちょうど中間に位置する住宅ローンになります。借入れ時に、全返済期間と返済額が確定します。金利の変動に慌てる必要もありません。返済計画が立てやすいのが魅力です。銀行、信用金庫、ネット銀行など幅広い窓口での取り扱いがあり、金利はその窓口となる金融機関によって変わります。
また、フラット35Ｓという一定期間金利が安くなる商品もあります。「省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久可変性」のいずれかの技術基準を満たす場合に利用できます。
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金利のタイプを知ろう！自分に合った返済計画を
住宅ローンの金利には、「変動金利型」「固定金利型」「固定期間選択型」などのタイプがあります。それぞれに特徴があるのでぜひご自分に合ったものはどれか、検討してみてください。
変動金利型
変動型の金利は、なんと言っても金利が低いのがメリットです。しかし借り入れ後、市場金利の動きに合わせ半年ごとに金利が見直されます。返済額が変わる可能性があるので慎重に考えるべき。返済額自体は5年に一度の見直し。
もし支払額が上がる場合は、融資金利の1.25倍を上限とすることが一般的です。とは言うものの、この20年間変動型の金利はほとんど変わっていません。だからと言って今後も変わらないという保証はありませんが、私の場合早期の繰り上げ返済を計画し、実行しているので今も変動型の金利を利用しています。
変動金利は、借り手側が金利上昇のリスクを負います。自信を持ってオススメできるものではありませんが、早めの返済を計画されている場合は検討しても良いかと思います。ただし、やたらと変動金利型を進めてくる不動産会社には注意が必要です。
金利が一番安いので住宅価格に反映させると、予算を大幅に超えていても、月々の支払いにすると手が届きそうな価格のように感じます。もう一度言いますが、変動金利型の金利が上昇したときにリスクを背負うのは借り手側。その説明をせず、ただ金利が安いことをアピールしてくる不動産会社はとても誠実とは言えません。そのことをしっかり理解したうえで慎重に判断してください。
固定金利型の住宅ローン
固定金利は長期にわたる住宅ローン返済の中で、金利が一定なのが最大のメリットです。変動金利のように半年ごとの見直しにソワソワすることもありません。金利が確定していますので、計画通りの返済ができて安心です。その分変動型よりも金利は高めですが、金利が上昇したときにリスクを負うのは貸し手側。
私も住宅ローンをある程度繰り上げ返済をしたあとは、固定型の金利に借り換える計画をたてています。変動金利で融資を受けていますが、今の低い金利であれば、最初から固定金利を選択していたかもしれません。今後の金利の推移は誰にもわからないものです。金利の安さだけではなく、リスク回避という視点でも金利を考えてみてください。
固定期間選択型
固定期間選択型は、3年、5年、10年など決まった期間のみ固定金利を利用します。その期間が終了すると、変動金利に移行するというものです。もちろん固定金利型の期間が終了したあと、新たに固定金利を選択することも出来ます。固定期間が短いほど金利は安くなりますが、最近は10年を超える固定金利でも安いものが出始めています。
ご自分の返済計画をチェックしながら考えてみてください。変動金利と固定金利に迷って決められないからと言って、消去法で固定期間選択型を選ぶのは間違いです。あくまでも自分の返済計画に合っている場合にのみ選択してくださいね。
住宅ローンの流れを知ろう！手続きと段取り
気に入った物件の購入申し込みをするときに、住宅ローンの「事前審査」も一緒に申し込むことが出来ます。事前審査には申込書の他に、本人確認書類や保険証書、源泉徴収のコピーなどが必要になる場合も多いので、事前に準備しておくと良いでしょう。
私は不動産会社が用意してくれる「提携ローン」を利用したので、この事前審査も手続きも簡単でした。ご自分で手続きされる場合でも、面倒かもしれませんが事前審査は申し込んでおいた方が良いと思います。本審査だけでも住宅購入に問題はありません。
しかし、売買契約後に本審査に落ちてしまった場合は、売り主や一緒に物件を探してくれた不動産会社にも迷惑をかけることになります。それに事前審査に落ちた場合は、返済計画や資金の面で何かしら問題があるということ。住宅購入する上で、当初の予定より予算が高くなるのはよくあることです。
事前審査を通して、改めて自分の返済計画を見直してみてください。事前審査に通過すると、物件の売買契約に至ります。そして住宅ローンの正式な申し込みとなるので、金融機関に必要な書類や持ち物の確認をしておきましょう。
一般的な必要書類をご紹介しておきます。本人家族全員が記載された住民票（三か月以内に発行されたもの）、印鑑証明書（三か月以内に発行されたもの）、印鑑証明書に使用した実印、本人確認書類（運転免許証）、収入証明書、対象となる物件の詳細資料（不動産会社が手配することが多い）、預金口座通帳など、とにかく数が多いので注意が必要です。
無事に本審査を通過すると、住宅ローンの契約に移ります。この時に担保となる物件の抵当権の設定も行われるので、事前に記入しておく書類も多くなります。この抵当権の設定に関する書類には、金融機関から渡されるものと、自分で用意するものがあります。
金融機関から渡されるものは、登記原因証明情報、抵当権者の資格証明書（三か月以内に発行されたもの）司法書士への委任状。自分で用意するものは、権利証（登記識別情報）、印鑑証明書（三か月以内に発行されたもの）、司法書士への委任状です。必ず不動産会社か金融機関に問い合わせて、契約がスムーズに進むように準備をしておきましょう。この住宅ローン契約が済めば、晴れて物件の引き渡しとなります。
知りたかった住宅ローン！知ってて良かった住宅ローン
ここまで住宅ローンに関する基礎知識や契約の流れについてご紹介してきましたが、参考にしていただけたでしょうか？私が住宅を購入したのは、消費税が5％から8％に上がる直前でした。所謂駆け込み購入というやつです。当時はローンに関する知識もほとんどありませんでした。不動産会社から言われるままに売買契約に至ってしまったので、もっと自分に合ったローンを選べたのではないかと、今になって少しだけ後悔しています。
しかし幸いなことに、不動産会社の担当者が信頼できる人物で、変動金利のリスクや固定金利の推移など詳しく説明してくれたのです。最終的には、納得して住宅ローン契約を結ぶことが出来ました。
その他にも、住宅ローン控除の仕方や条件、当時の金利で1％金利が上がると支払がどのように変わっていくかなど、シュミレーションもたくさんしてもらい、随分助けられました。住宅ローンに関して分からないことがあれば、ぜひ担当者に相談してみましょう。それぞれにあった住宅ローンを一緒に探してくれます。
物件探しは夢が広がって楽しい反面、住宅ローンに関することは難しい用語や手続きが多く、正直言って面倒です。しかし、一生に一度のこと。お金について考える良い機会です。ぜひ、住宅ローンと返済計画についてしっかりと向き合ってみてください。住宅ローンを理解すれば、案外あっさりと返済計画の見通しもたち、安心して夢のマイホームを手に入れられるはずです。