マイホームをご検討中のみなさま。
購入したい物件はもうお決まりになりましたか？
家族の希望や理想の暮らしを想像しながらの物件探しは大変ですが、とても楽しかったのではないでしょうか。
私も三年前に物件を購入したときのことを思い出すと、やはり一番楽しかったのは物件探しでした。
購入条件にぴったりの物件が見つかった時は、「早く購入しなければ売り切れてしまう！」と焦ったものです。
私のように焦っても仕方ありません。
購入したい物件が決まったら、実際に購入するための手続きに入りましょう。
具体的にまずは購入申し込みから。
ここから引き渡しまで事務的な手続きや確認事項が多くなりますが、物件を購入するにはとても重要な段階。
今回は、購入申し込みから契約までの流れを、私の物件購入の経験を踏まえてご紹介します。
そして契約を締結する前に絶対にチェックしておいてほしい重要事項説明のチェックポイント、契約書のチェックポイントも合わせてご紹介します。
契約書にサインするともう簡単に後戻りできません。
ぜひ契約する前に一読し、参考にしていただければ幸いです。
物件別！購入希望物件の申し込み方法
購入したい物件の種類によって、申し込み方法が変わる場合があります。
ご自身の希望する物件はどのような申し込み方法か、チェックしてみてください。
新築一戸建て
購入の意思があることを正式に伝えることを、「購入申し込み」あるいは「購入予約」と言います。
物件によっては「申し込み証拠金」として、2万円～10万円程度のお金が必要な場合があります。
このお金はあとから手付金の一部に充当され、契約に至らなかった場合は返金されますのでご安心ください。
念のため申し込み証拠金の「預かり証」をもらっておくのが良いでしょう。
物件購入は原則早い者勝ちです。
本当に気に入った物件であれば、早めに購入申し込みをしましょう。
早いうちから資金計画に問題はないか、購入申し込みの方法などについて不動産会社に相談しておくと、いざ購入したい物件を見つけたとき即座に対応できるので申し込みがスムーズに進みます。
新築マンション
基本的には新築一戸建てと変わりません。
人気の高いマンションであれば、当然先着順で申し込み者を決めますので、気に入ったら早めの申し込みをすべきです。
物件によっては抽選形式で申込者を決める物件もありますので、不動産会社に問い合わせてみましょう。
抽選方式の場合は、決められた期間内に申込み登録をする必要があります。
必ず期日を守って期間内に登録を行ってください。
購入するマンションによって違いますが、一般的に抽選結果は不動産会社から連絡するので、当日の抽選会場への立会いは必要ないというところが多いようです。
希望者の多かった住戸は不動産会社の担当者が福引などでお馴染みの所謂「ガラガラ」を回して優先順を決定し、1番の人から購入意思の確認連絡をし、キャンセルになれば2番、3番の人へと連絡がいくようになっています。
ただし、抽選後に空き住戸が出た場合は抽選会に参加している人を優先する場合もあるので、時間に余裕があれば抽選会には参加してみましょう。
中古一戸建て・中古マンション
中古住宅は「申し込み証拠金」が必要ない場合がほとんどです。
その代り「買付証明書」という書類が必要になります。
「買付証明書」とは購入価格、支払方法（頭金・ローン）、希望引き渡し時期など、買い主側から「この条件であれば購入します」という購入条件が書かれた書類です。
もちろん希望条件ですから、売り主から断られたり、逆に売り主側から希望条件を打診してくる場合もあります。
打診された条件に納得ができなければ、買い主側からも断ることができます。
スムーズに交渉を進めるためにも、自分の購入条件はしっかりと仲介会社に伝え、理解しておいてもらいましょう。
以上が物件別の購入申し込み方法についてでした。
「購入申し込み」は、売買契約ではありませんので法的な拘束力はありません。
契約に至らなかった場合、申し込み証拠金は返金されます。
だからと言って購入申し込みを撤回してばかりいると、売り主や不動産会社からの信頼を失い、準備を進めてくれていた相手に迷惑をかけることになります。
私も多くの物件を見学し検討してきましたが、購入申し込みまで至ったのは現在住んでいる物件のみです。
しっかりと検討したうえで、購入申し込みを行うようにしましょう。
重要事項説明とは！？契約前にチェックするべきポイント！
重要事項説明とは購入する物件と売買契約の条件について重要な事項を説明することです。
多くの場合契約も同日に行われますので、印鑑（実印）手付金、印紙代、本人確認書類を忘れず持っていきましょう。
場所はほとんどの場合、不動産会社や仲介会社で、多くはその会社に所属あるいは契約している宅地建物取引主任者が説明を行います。
宅地建物取引主任者は、重要事項説明をする前に主任者証を提示して、自分が有資格者であることを示す義務があります。
運転免許がない人が自動車の運転をしてはいけないように、重要事項説明は宅地建物取引士の有資格者でなければいけません。
提示がない場合は一応確認してみましょう。
所要時間は早くて1時間程度。
質問がたくさんある場合は説明が長くなるので2,3時間を要することもあります。
法律や専門用語も多く、よほど不動産の知識がある人でないと一度では理解できないかもしれません。
実際に私も重要事項説明は受けましたが、ほとんど理解できず、ただただ説明が早く終わることを待つばかりでした。
結局疑問や契約に関する質問は夫がしてくれたので、私は何もせずに済みましたが、、、
しかし本当に重要な情報が詰まった説明になるので、契約前に書類のコピーをもらっておき、不明な点、気になる点をチェックして遠慮なく質問しましょう。
契約してしまうと簡単に後戻りはできません。
しっかりと納得してから次の契約に進みましょう。
それでは「重要事項説明の各項目別のチェックポイント」をご紹介したいと思います。
かなり数が多いので箇条書きになりますが、後々トラブルにならないようじっくりとチェックしてみてください。
- 基本的な確認
・宅地建物取引士の確認（説明者は確かに宅地建物取引士か）
・取引態様の確認
- 物件の基本的な確認
・物件の概要（物件をしっかり特定できたか、所在地や面積など）
・登記記録（完全な所有権で取得できるか、引き継ぐ権利は特定できているか）
- 法令上の制限
・都市計画法（購入予定の物件は建築可能かなど）
・建築基準法（建物の用途と規模を確認）
・その他の法令
- 道路、その他インフラ
・私道に関する制限（私道の権利関係は問題ないか、利用に負担はないかなど）
・飲用水などインフラ（インフラは整備されているか、特別な費用負担はないかなど）
- その他物件に関する確認（内容、制限、費用負担の有無など）
・未完成物件の確認
・造成宅地防災区域
・土砂災害警戒区域及び津波災害警戒区域
・アスベスト使用調査の有無
・耐震診断の内容
・住宅性能評価の有無
- マンション
・敷地の権利世内容（敷地の権利関係はどうかなど）
・共有部分の定め（共有部分、専有部分の利用や管理のルールはどうかなど）
・専有部分の定め
・専用使用権の定め
・計画修繕積立金、管理費の定め（費用はいくらかかるかなど）
・管理業者（物件の管理状況はどうかなど）
- 契約条件（無理な契約内容ではないか、内容を理解できたかなど）
・代金以外に授受される金銭
・契約の解除
・損害賠償の予定、違約金
・手付金などの保全措置
- その他（内容、購入後の対応など）
・金銭貸借のあっせん
・瑕疵担保責任の履行
・割賦販売
・供託所
ご自分の重要事項説明書と照らし合わせて、疑問に思ったことや意味の分からない箇所はまとめて質問する準備をしておきましょう。
ご紹介したチェックポイントはあくまで一例になりますので、ご自分の重要事項説明書をしっかりご確認ください。
いよいよ売買契約！しつこいほどの確認を！
重要事項説明が終わり、納得することができればいよいよ売買契約です。
重要事項説明と契約書は別の書類になりますが、重複しているところも多く、嫌になってしまいますね。
こちらもだいたい1時間から2時間かかるので重要事項説明と同日の場合は半日は必ず時間を空けておきましょう。
長く感じるかもしれませんが、一生に何度もない本当に重要な契約だからこそ、しっかり確認して契約に臨みましょう。
手付金は、売買契約時には物件価格の5％～10％支払うのが一般的です。
私は3780万円の物件を購入したので、手付金は200万円ほどでした。
大きな金額ですので早めに用意しておきましょう。
この手付金は契約が成立した証拠となるお金なので、もしも買い主側の都合で契約を解除することになった場合、手付金は返ってきません。
違約金を請求されるケースもありますので十分注意してください。
それでは次に契約書の各項目別チェックポイントをご紹介します。
重要事項説明と重複するところも多いですが、本当に大切なチェックポイントですのでしつこいくらいに確認しましょう。
- 契約全般について
・自分の希望条件は記載されているか
・無理のある条件はないか
・不明確な条件はないか
・消費者契約に該当するか（該当する場合は消費者に不利な契約は無効）
・売り主は不動産会社か（宅地建物取引業者か）
・購入物件は新築住宅か
- 物件の表示
・購入予定物件の表示に誤りはないか（所在など登記通りかなど）
- 売買代金、手付金などの額、支払日
・売買代金、手付金などの額に誤りはないか
・支払日に問題はないか
・どのような性質の手付金か（解約、証約、違約など）
・手付金が高過ぎたり安すぎたりしないか
・手付金などの支払いに当たって売り主の信用力に問題はないか
・手付金は売買代金の20％以内か
・手付金などの保全措置は必要か
- 土地の実測及び土地代金の清算
・土地の実測は行うのか
・面積の増減に応じて売買代金の清算を行うのか、その場合の単価は正しいか
- 所有権の移転と引き渡し
・所有権の移転、引き渡しの時期に問題はないか
- 負担の削除
・購入予定物件を完全な所有権で取得できるか（抵当権や貸借権などは除かれているか）
・貸借権など引き継ぐ権利がある場合は、その内容は明確か
- 危険負担
・契約締結後、引き渡し前に物件が天災などにより滅失、毀損した場合の取り扱いは明確か
- 手付解除
・手付解除は可能か、いつまで手付解除が可能か
・手付金が高過ぎたり安すぎたりしないか
・手付解除に制限はないか
- 契約違反による解除
・違約金や損害賠償の予定額は適当か
・違約金や損害賠償の予定額の合計は売買代金の20％以内か
- 瑕疵担保責任
・瑕疵担保責任の期間は適当か
・瑕疵担保責任の期間は2年以上か
・主要構造部分など（基礎、柱、屋根、外壁など）の瑕疵担保責任の期間は10年以上か
- 付帯設備などの引き継ぎ
・引き継ぐべき付帯設備などは明確か
- 公租公課などの清算
・何を生産するか明確か
・生産方法と金額を把握したか
- ローン特約
・住宅ローンを利用する場合は特約が付されているか、借り入れの目処はたっているか
- その他
・その他特に定めておく事項はないか
こちらのチェックポイントもあくまで一例となりますので、契約の際にはご自分の契約書をしっかり読んでチェックしてみてください。
確認が終わり、契約内容に問題がなければ売り主と買い主が契約書に署名捺印し、契約締結となります。
まとめ 夢のマイホームまであと一息！気合いを入れて確認しよう！
購入申し込み、重要説明事項、契約と流れとチェックポイントについてご紹介してきましたがいかがでしたか？
耳慣れない言葉や確認作業が多く、読んでいてお疲れになったのではないかと思います。
しかし、これを乗り越えれば夢のマイホームまであと一息です。
マイホームでの新生活を、より安心して快適に始めるために、この購入申し込みから契約までの流れは大変重要です。
私は当時妊娠していたのを言い訳に、細かい確認事項は夫に丸投げしてしまいましたが、今考えると本当に大事な作業だったことが理解できます。
マイホームは資産にもなりますが、一歩間違うと負債にもなりえます。
重要事項説明と契約書をしっかり読みこみ、理解することで負債になることは避けられます。
せっかく時間をかけて探し出した夢のマイホーム。
最後まで気を抜かずに引き渡しの日を迎えてください。