私は、主人と0歳の娘と暮らす京都府在住の20代後半の主婦です。
これからマイホームを購入した体験談を元に「住宅購入に伴う税金と軽減措置」の２点を、紹介致します。
いろいろあってよくわからない！？マイホームにかかわる税金と軽減措置
先日、夢のマイホームを購入しました。マイホーム購入の下調べのつもりでモデルハウスの見学をしていたら思いがけずいい物件に出会い、勢いで購入を決めました。したがって、お金にかかわることはあまり調べておらず、マイホームにかかる税金は固定資産税くらいしか知りませんでした。しかし、実際には固定資産税のほかに、登録免許税、不動産取得税が掛かります。
さらに、それぞれに軽減措置があり、中には自分で申請しないと減税を受けられないものもありました。こういった税金の話は、不動産会社の方もあまり詳しくは教えてくれません。もちろん、聞けば答えてくれるのですが、そもそもこちらに知識がないと質問もしようがないですよね。
私はマイホームを購入してから調べ始めましたが、もっと早くから情報収集して、疑問に思ったことは不動産会社の方に聞くようにすればよかったなぁ、と後悔しています。まだ、新居に住み始めて半年と経っていないので、実際の納付や減税の申請はできていませんが、実際に購入してわかった税の話をお伝えできればと思います。
登録免許税は司法書士任せでOK
「登録免許税」は、日常では耳にしない税金の名前ですよね。土地や建物を購入したときに、権利を明らかにする「所有権移転登記」や「保存登記」にかかるのが登録免許税になります。土地や建物の権利のほかにも、住宅ローンを利用した場合は「抵当権の設定登記」というのも行うので、これにも登録免許税がかかってきます。登録免許税は、マイホームの購入には必ずかかる税金です。
そもそも、登記の手続きってどうやるの？何が必要なの？と思っていましたが、これは司法書士に代行してもらうのが一般的です。私の場合は、マイホーム購入の契約当日に不動産会社の本社に赴いたとき、営業担当の方がアポを取ってくださった司法書士の方がその場に同席して、登記に関する説明をしてくださいました。
税金の納付については、司法書士の方が登記申請書の提出などと合わせて登録免許税の納付もしてくださるので、個人で納付手続きをする必要はなく、司法書士の先生に税金を含めた登記費用の全額を支払う形になります。今回は、不動産会社が間に入っているので、「登記費用」「表示登記費用」という項目で、不動産会社にマイホーム購入費用として支払いました。
登録免許税の軽減措置はどれくらい？
登録免許税は、建物にかかる部分のみ、要件を満たせば軽減措置があります。この軽減措置は、もともと平成29年3月31日の取得分まででしたが、平成32年3月31日まで3年延長されました。
登録免許税が軽減されるマイホームの要件は、新築住宅の保存登記が、新築または取得後1年以内に登記されたもの、かつ、登記簿上の床面積が50㎡以上です。
保存登記の要件を満たしていれば、購入資金のための抵当権設定登記も軽減されます。
・所有権の保存登記
本則の税率 0.4％ → 軽減措置後の税率 0.15％
・所有権の移転登記
本則の税率 2.0％ → 軽減措置後の税率 0.3％
・抵当権の設定登記
本則の税率 0.4％ → 軽減措置後の税率 0.1％
「抵当権の設定登記」は、住宅ローンにかかる税です。我が家の場合、2460万円のローンを組んだので、本則の税率であれば借入金額の0.4％である98,400円の税金を納付することになります。しかし、マイホームは購入のときに登記しましたし、床面積も50㎡以上あるので要件を満たしています。したがって、軽減後は24,600円になります。つまり、軽減措置後は73,800円も少なく節約できたことになります。
登録免許税の軽減措置も、司法書士がしてくれている
納付と同じく軽減措置についても個人で手続きすることはなく、司法書士の方にお願いする作業になります。
つまり、要件を満たす物件についてはマイホーム取得時の「登記費用」の時点で軽減後の金額を請求されていることになりますので、不安であれば不動産会社か司法書士の方に確認してみるといいかもしれません。
マイホーム購入の初年度だけ支払う不動産取得税
家や土地を取得すると一度だけかかるのが「不動産取得税」です。
遺産相続などでもかかる税なので名前だけは聞いたことがありましたが、マイホーム購入でもかかる税金です。私は、いつ、どうやって納税するのかよくわかっていませんでした。
契約のときに不動産会社の営業の方が教えてくださいましたが、マイホーム購入から半年後くらいに都道府県から納税通知書が送られてきます。期限内に金融機関などで納付しなければなりません。
不動産取得税の軽減措置ってどれくらい？
不動産取得税は、要件を満たせば軽減されます。要件は、居住用の住宅であること、住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることです。これに当てはまる新築住宅であれば、家屋の価格から1戸につき1200万円が控除されます。
さらに、平成30年3月31日までの間に購入した場合で、長期優良住宅として認定を受けた住宅であれば控除額が1300万円に拡大される制度もあるそうです。
不動産取得税の計算方法は
（課税標準額‐控除額）×税率
課税標準額は、不動産取得税の納税通知書の固定資産評価額を見ればわかるようです。
仮に、固定資産税評価額が700万円だったとしたら、軽減措置の要件を満たさない場合の物件は（700万円‐0）×4％＝28万円の不動産取得税がかかります。
要件を満たす場合は（700万円‐1200万円）×3％＝0円となり、28万円も税金が免除できます。
この軽減措置は申告しないと受けることができないので、忘れずに申告するようにしましょう。
不動産取得税の軽減は忘れず申告しよう！
不動産取得税の軽減の窓口は、その都道府県の県税事務所になります。住んでいる都道府県のホームページを見たり、問い合わせたりすれば具体的な窓口がわかります。
私の住んでいる京都府の場合は、府内3か所の府税事務所と、広域振興局税務室、広域振興局府税出張所の合計5か所の窓口がありました。
申告に必要な書類は、土地や建物の売買契約書、領収証、全部事項証明書などです。都道府県や条件によって必要書類は変わるようなので、直接、都道府県税事務所に問い合わせるのが間違いありません。
この不動産取得税の減税を受けるのと受けないのとでは出費が大幅に違ってきますので、不動産取得税の納付書が届いたらすぐに都道府県税事務所に行くつもりにしておくのがいいですね。
固定資産税は建売の場合、日割り計算で清算
「固定資産税」は住宅とその敷地にかかる税金で、毎年市町村に納めるものです。
マイホーム購入の際、見積書に「固定資産税清算金」という項目がありました。これは、私の購入した家がモデルハウスですでに建っていたため、一旦、不動産会社が納税したもので、日割り計算で固定資産税を清算した金額とのことでした。
固定資産税の軽減措置は申請不要！
固定資産税にも軽減措置があります。新築住宅で2階建てのマイホームを買った我が家の場合は、新築後3年間、固定資産税が2分の1になります。そのほか、マンションなどの3階建て以上の耐火・準耐火構造の住宅は新築後5年間、固定資産税が2分の1になるそうです。
これも軽減の金額が大きいので、申請は忘れずにしないとと思ったら、こちらは申請不要です。市町村から送られる納税通知書はすでに軽減された税額で届くそうです。
申請不要なのはとてもありがたいですが、逆に3年後からは、それまでの倍の金額の納税通知書が届くことを心づもりしないといけないですね。
住宅ローンを借りたら所得税が戻ってくる
「住宅ローン減税」も、マイホームではよく聞く言葉です。具体的に何の税からどれくらいが減税されるのか理解していませんでしたが、不動産会社の営業担当の方が説明してくださいました。
返済期間10年以上のローンを利用した場合に、入居から10年間所得税から控除される制度だそうです。
控除額は、年末ローン残高に応じて計算されます。控除率は1％です。たとえば、年末にローン残高が2000万円あったら、その年の所得税額から20万円が控除されます。所得税額から控除しきれなかった分は、翌年分の住民税から最大13万6500円が控除・または所得税の課税総所得金額等の額７％の少ない方が適用されます。
この、住宅ローン減税は、ローン残高によって金額がかわるので、毎年控除額は減っていくことになります。
住宅ローン減税の手続きは確定申告で
住宅ローン減税の手続きは、入居した翌年に確定申告が必要になります。我が家の場合は、主人が会社勤めなので確定申告が必要なのは最初の1年目だけです。2年目以降は会社の年末調整で、住宅控除申請書を提出すれば受けられることができますので、1年目に間違いなく手続きを済ませておきたいです。もし、自営業の方ならば、毎年確定申告をすることになるそうです。
確定申告には、必要書類をそろえて税務署に持って行けば手続きができます。通常の確定申告でもそうですが、わからなければ税務署で聞けば丁寧に教えてくれるそうです。
必要書類は、住宅ローンの年末残高等証明書、工事請負契約書または売買契約書のコピー、源泉徴収票、住民票、土地建物の全事項証明書、それから税務署からもらえる確定申告の用紙一式です。確定申告なので、時期は翌年の2月16日～3月15日ですが、住宅ローン減税で戻ってくる金額がある場合は1月からでも申告ができるようです。
また、万が一会社員で減税の還付申告を忘れてしまった！という場合でも、5年後までは申告可能なので、忘れていても慌てなくて大丈夫です。
税金と軽減措置を事前に知って、計画的なマイホーム購入を
今、こうやって改めて振り返ると、これらのことを知ってマイホームを買うのと、知らずに買うのでは全然資金繰りが変わってくるものと実感します。
あとから、「こんな税金がかかるなんて知らなかった」「この税金は申請すれば返ってきたんだ」ということに気づいて慌てないためにも、参考にしていただければ幸いです。