マイホーム購入をご検討中のみなさま！そして検討中ではないですが、いずれは購入したいとお考えのみなさま！
具体的なマイホーム購入の流れについてご存知でしょうか？
マイホーム購入は勢いが大切！なんて言われていますが、勢いだけで購入を決意すると、後から面倒な手続きや日程調整などに追われて苦労しますよ。
三年前の私のように…笑
そんなことにならないように、今回は三年前に念願のマイホームを購入した私の経験を踏まえ、具体的なマイホーム購入の流れをご紹介したいと思います。
多くの方の参考になれば幸いです。
どんな物件も始まりは情報収集から！住宅を決定するまでの流れ
住宅には主に注文住宅、建売住宅、マンションがあります。
さらにそれぞれに新築、中古があり、何も決めずに探しはじめると、選択肢が広すぎて迷ってしまいます。
どんな住宅を購入するにしても、まずは情報収集から！気軽に検索から始めましょう。
新築一戸建ての場合
注文住宅と建売住宅では、住宅購入までの流れが違います。
注文住宅は、エリアを決めて土地を探し、さらに施工会社も自力で探し、設計に直接携わります。
建売に比べると手間が掛かります。
しかし、間取りや設備などライフスタイルに合ったものを設定できるので、自分好みの住宅が建てられ満足度は高いものとなるはずです。
一方建売物件は、土地と建物を合わせて購入でき、注文住宅に比べると手続きが簡単に済みます。
また、物件探し自体も仲介業者に任せることができ、エリアや予算が決まればあとは情報を待つだけ、なんてことも可能です。
ただ、仲介業者を介する不動産売買は仲介手数料がかかるので、しっかり予算に組み込んでおきましょう。
どちらの場合も、事前に完成物件を数多く見学することがとても重要です。
希望エリアの相場観、生活しやすい間取り、便利で快適な設備など、実際に見学することで、自分が希望する住宅像が固まっていくと思います。
分からないことがあれば、遠慮なく担当者に相談してみましょう。
住宅を購入することは、多くの人にとって初めての経験です。
分からないことは恥ずかしがらず、納得できるまでよく話し合って購入する物件を決めていきましょう。
新築マンションの場合
新築マンション、と一口に言っても建物の構造や規模、共有施設、設備など物件によって本当に様々です。
エリアが決まっている場合は、住宅情報サイトで検索し、気になった物件をチェックして不動産会社に資料請求や見学したい旨を問い合わせてみましょう。
同じマンションでも、間取りが違っていることもあります。
また、角部屋や高層階は値段が高くなりますので、どの部屋を検討するのかも同時に考えてみてください。
ある程度気になる物件が決まったら、モデルルーム見学へ行きましょう。
ほとんどの場合、担当者が案内役についてくれるので事前予約が必要です。
実際の物件と違い、日当たりや展望、周辺の環境などについてはモデルルームで確認できないこともあるので、気になった点は遠慮なく担当者に聞いてみましょう。
詳しく説明してくれます。
建物の完成前に販売を行う物件の場合、注意すべき点は実際の物件とモデルルームの違いです。
モデルルームは、たくさんある間取りの中でも一番広くて使い勝手の良さそうな部屋を再現していることが多く、オプションで壁紙やドアの素材が標準的なモデルと異なっていることもあります。
実際に購入する住戸との違いはしっかり聞いて、確認しておきましょう。
気になったことはメモや写真をとったりしておくと、帰って再度検討するときに、忘れがちな記憶を再確認できるのでとても便利です。
中古住宅の場合
中古住宅はほとんどの場合、売り主は個人です。
売買のほとんどは、不動産仲介業者を介して契約を結ぶことになります。
自分で検索するのも一つの手段ですが、できたら早めに仲介業者に相談するのがオススメです。
なぜなら希望する条件の中古住宅が、いつ売りに出されるか分からないからです。
早く頼んでおけば、その分早く住宅を紹介してもらえますので、ネットに出回る前の早い段階で住宅の最新情報が手に入れられます。
買い主側にとって中古住宅の売買交渉は、他に購入希望者がいない時の方が、売り主側に希望の条件を聞き入れてもらいやすいので、情報収集は早いに越したことはありません。
そして気になった住宅があれば見学へ行くのですが、中古住宅の場合、売り主がまだ住んでいる場合が多いので、見学には予約が必要になります。
実際に住まれている住宅ですから、雰囲気や生活感があって購入後のライフスタイルが想像しやすいこともあります。
気になった点は、事前に仲介業者の担当者に伝えておけば、現地で売り主側から確認すべき詳細な事項が分かることもあります。
気軽に質問してみましょう。
また中古マンションの場合は「管理規約・使用細則」や「長期修繕計画」などの内容も事前にチェックしておきましょう。
物件が決まったら早速購入申し込み！売買契約までの流れ
色んな物件を見学してみて、いざ購入を決めたら申し込みが必要です！
購入申し込みとは「住宅購入の意思表示」のことです。
これはまだ売買契約ではありません。
購入申し込みに法的な拘束力はなく、申し込みの撤回をすれば申込金は返金されます。
かと言って撤回ばかりしていると、売り主や仲介業者からの信頼を失うので、申し込みは本当に購入意思があるときだけにすべきです。
ここからは、申し込みから実際の売買契約までの流れを、物件別に紹介していきます。
新築一戸建ての場合
購入の意思があることを正式に伝えることを、「購入申し込み」あるいは「購入予約」といい、物件によっては「申し込み証拠金」として2万円～10万円程度のお金が必要な場合があります。
このときに、住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的です。
住宅ローンの事前審査に落ちてしまっても、申し込み証拠金は返金されますのでご安心ください。
しかし事前審査で落ちてしまうということは、借入額が現実的ではないか、借入に何らかの問題があるということです。
もう一度マイホーム購入予算について、「借りられる額と返済できる額」をしっかり検討してなければなりません。
事前審査に通ると次は、「重要事項説明」と「契約書」の確認です。
大変重要な書類ですが、内容も多く、見落としがちになるので、必ず契約前にコピーをもらって、自宅で時間を掛けてしっかり読み込んでから、契約に臨む必要があります。
契約をする場で、長時間にわたり「重要事項説明」と「契約書」の説明をされても、人間の集中力は限られています。
重要な点を見逃さないためにも、家族で事前確認をすることは必須です。
契約のときには「重要事項説明」と「契約書」の内容で気になったことは全て質問してください。
納得できたら契約書を交わして手付金を支払います。
手付金は、購入申し込みの際に金額を決めますが、相場は物件価格の5％～10％が目安です。
多額の現金を持ち運ぶことは、安全ではないため口座振り込みがオススメです。
事前に準備しておきましょう。
新築マンションの場合
新築マンションを購入する際も、基本的な流れは新築一戸建てと同じです。
ただ、人気のある新築マンションの場合、先着順で申し込み者を決める場合があるので、気に入った物件は早めに申し込みしておきましょう。
また、抽選方式で申し込み者を決める物件もありますので、その時は必ず決められた登録期間内に登録を行ってください。
もし同じ住戸に希望者がいれば、抽選が行われます。
こればっかりは運ですので、外れても気落ちせず、前向きにほかの物件を検討しましょう。
抽選に当たれば申し込みができ、「申し込み証拠金」を支払う場合もあります。
この「申し込み証拠金」はあとで売買契約をするときに、手付金の一部に充当されますので無駄になりません。
契約に至らなかったときは返金されますので、必ず「預かり証」をもらい、大切に保管しておきましょう。
古住宅の場合
中古住宅は、多くの場合「申し込み証拠金」は必要ありません。
その代わり「買付証明書」という書類が必要で、これを仲介業者に渡すのが一般的です。
「買付証明書」とは購入希望価格、支払方法、希望引き渡し時期など、買い主側からの購入条件が書かれた書類です。
あくまで希望条件なので、売り主側から断られたり、売り主側の希望条件を打診してくる場合もあります。
もちろん打診された希望条件に納得できない場合は、買い主側からお断りすることも可能です。
「買付証明書」は「申し込み」と同じで、法的な拘束力はありません。
なので「買付証明書」を渡した後に、どちらかの都合でキャンセルしても違約金は発生しません。
お互いがしっかり納得できるまで交渉を続けましょう。
どうしても折り合えないときは、トラブルを避けるため、縁がなかったと諦めて新たな住宅探しを始めるべきです。
購入条件の合意がとれたら、売り主側は「売り渡し承諾書」を買い主側に渡して、最終的な調整を行い、いよいよ売買契約に進みます。
売買契約時には、新築物件と同じように手付金が必要です。
それから仲介業者に支払う仲介手数料の半金、契約書に貼る印紙代も必要なので、結構大きな金額になります。
事前にしっかり金額を確認し、早めに準備をしておきましょう。
ついに最終段階！住宅ローン申し込みから引き渡しまでの流れ
契約を済ませたあとは、正式な住宅ローンの申し込みです。
事前審査を通ったあとですから、ほぼ問題なく本審査にも通るはずです。
契約が済んでも、引き渡しまで意外とやることが多いです。
お仕事が忙しい時期に被らないよう、調整が必要かもしれません。
ここからは住宅購入の最終段階、住宅ローンの申し込みから引き渡し、入居までの流れを一気にご紹介していきます。
新築一戸建ての場合
売買契約が成立したら、正式な住宅ローンの申し込みです。
購入申し込みの際に、住宅ローンの事前審査を通過しているはずなので、ほぼ落ちることはありません。
承認されれば金融機関と正式な住宅ローン契約を結ぶことになります。
この時に確定申告のことや、住宅ローン減税を受けるための詳しい説明を聞いておくと、後々役立ちます。
ここで注文住宅のローン手続きについて触れておきます。
注文住宅はローンの手続きが他の物件と異なっており、「つなぎ融資」が必要な場合があります。
住宅ローンは基本的に完成した物件を担保にした金融契約です。
物件が完成していることが、ローンを組める基本的な条件になります。
注文住宅は契約をしてから住宅作りに着工するため、土地の購入資金や着工金、中間金などのお金を、住宅ローンを組むよりも前に準備しなければなりません。
もし土地の購入資金や着工金、中間金などを自己資金で賄えないときは、一時的な借入れである「つなぎ融資」を利用して、それらの代金を支払うことになります。
中にはつなぎ融資を利用できない金融機関もありますので、事前に調べてから住宅ローンの申し込みをしましょう。
住宅内覧チェック
住宅ローンの本審査を無事通過したあとは、完成した住宅の内覧チェックです。
建物の完成前に、住宅購入の契約を交わすことはよくあること。
引き渡しの前に完成した建物の最終チェックをする「建物の内覧」があります。
これは見学ではないので、細かいところまできっちりチェックしましょう。
もし仕上がりに事前の説明や契約と違うところがあれば、担当者に言って、引き渡しまでに改善できるか聞いてみましょう。
どんな小さなことでも気になることは必ず伝えて、気持ちよく引き渡しの日を迎えられるようにしましょう。
特に問題がなければ、物件の残金と諸費用を支払い、支払の確認後引き渡しという流れになります。
新築マンションの場合
新築マンションの場合は、まず「入居説明会」が行われます。
入居説明会では、不動産登記に関すること、住宅ローンに関すること、保険に関すること、入居に関する諸手続きやマンション管理のこと、また引っ越しに関することまで、様々な説明が行われます。
入居説明会のあとで住宅ローンの本契約となりますので、契約締切日や契約に必要なもの、契約場所などはしっかり確認しておいてください。
無事に住宅ローンの審査を通過すると、次は「事前内覧会」です。
新築一戸建てと同じで、建物の状態や事前の説明と異なる部分はないかチェックします。
問題があるときは、担当者に改善してもらうよう伝えましょう。
この内覧会のときに部屋の寸法を測っておくと、家具や家電を購入するときに役立ちます。
内覧が無事に終わり、問題がなければ残金決算後、引き渡しとなります。
その後引っ越しとなりますが、マンションの規模によっては入居説明会の時点で、引っ越し日時を確定させなければいけないこともあります。
大規模なマンションで入居者が一斉に引っ越しを行うと、混乱する可能性があるからです。
集合住宅であるため戸建に比べて決まり事が多いですが、入居後の快適な生活のため、しっかりルールを守って引き渡しに臨みましょうね。
中古住宅の場合
中古住宅は売買契約を終え、住宅ローンの契約を済ませると、あとは売り主側と決定した引き渡し日を待つばかりです。
売買契約後は特に内覧の機会はありませんが、引き渡しから入居までにリフォームを希望される方は、引き渡し前に内覧させてもらえるか売り主に確認してみましょう。
内覧ができればその時に、仲介業者のリフォーム担当者に同行してもらい、リフォーム計画や修繕の相談、資金の調整など検討しておくことをオススメします。
早めに準備しておくと、スムーズに着工できるので、時間にも気持ちにも余裕が持てます。
引き渡し時には仲介手数料の残金や住宅ローンの借り入れ費用、登記手続きなどの諸費用の支払いがありますので、事前に金額をチェックし、支払の準備をしておきましょう。
夢のマイホーム購入！具体的な購入の流れを確認しよう
ここまで物件別に、マイホーム購入の流れをご説明してきましたが、参考にしていただけましたか？
複雑だと思われた方、意外と簡単だと思われた方、様々かと思いますが、全ての物件を購入するに当たって大切なことは、納得するまで話し合うということです。
その住宅で一緒に生活する家族とはもちろんですが、不動産会社との話し合いもとても重要です。
不動産会社はいう間でもなく不動産のプロ。
一方購入する側はほとんどの場合、住宅に関しては初心者です。
遠慮することなく、頼りになる不動産会社はどんどん活用しましょう。
一生に一度の大きな買い物です。
せっかくの楽しいマイホーム購入が、手続きに追われて過ぎていくなんて勿体ありません。
ぜひ事前に購入の流れを知っておき、余裕のあるマイホーム購入を目指してください。