イメージでは注文住宅って建売住宅より構造も強く、豪華だというイメージが有ると思いますが、建築基準法で「基礎や構造材（柱、梁）の太さや強度の規定はありません」ので、一概に注文住宅の方が優れていると言う訳ではありません。
しかしながら一般的に注文住宅を依頼する施主様は、多少お金が掛かってもマイホームにこだわりを持ちたい方が一般的なので、建売住宅よりは「構造・デザイン・設備など」がワンランク上になる事が多いです。
建売住宅や注文建築にしろ、建築する不動産業者さんやハウスメーカーや工務店によって違うので確認が必要です。
仕様は注文住宅の方が、「工法、骨組み、屋根材、サイディング、遮熱・断熱・防音窓など」様々に選ぶこともでき、金具一つとっても選択の余地は沢山あります。
マイホーム関わる全ての材料「屋根・外壁・ドア・キッチンや設備関係」なども、建築業者さんが仕事で使用している業者専用の分厚いカタログから、多種多様に選定することができます。
建売住宅の場合は、設備関係を仕入れる業者に対して、この分譲地は何件建てるから1セット○○万円で搬入して等の取引もありますので、最初から仕様が決まっており購入者の希望通りにはいきません。
建売住宅のメリット
①土地建物の価格が解ること
建売住宅は土地と建物をセット販売しています。
既に価格割合が決まっており、後は費用だけですので資金計画が立てやすいです。
②新興住宅街や大きな分譲地だと、分譲地内に新しい道路が敷かれているので、家並みの見た目も良く、ご近所さんも引っ越してきたばかりの方が多いので、近所付き合いの輪にも入りやすいですね。
建売住宅のデメリット
デメリットの対策ができれば、建売住宅を希望の地域で、見た目も良く内装も素敵で予算内で購入できますので見逃してはいけません。
① 販売プラン図から一切の間取り変更が出来ない場合がある。
事業主が販売価格設定の時に、土地・建物はこの坪数でいくらと予算を決めている場合や、売れる前から建てて内覧して貰った方が、お客様の購入意欲が沸き売れやすいので、既に建築確認申請書許可が役所から下りている場合も有るからです。
未着工物件なら建売住宅でも、間取プラン変更を聞いてくれたり、キッチンや設備の色、壁紙クロスを選ばせてくれる業者さんも結構ありますので、どこまで自分の希望を聞いてくれるのか確認してください。
建物を大きくしたければ1坪の工事価格も確認してくださいね。
② 完成物件だと構造部分がしっかりしているかわからない。
この対策が一番大切で重要です。
完成して使用している構造材や耐震に、大切な構造部分や基礎が見ることが出来ない場合は、売主が現在建築中に建てている現場があれば、確認するため見せて貰うようにしましよう。
同じ分譲地内にあれば良いのですが、なければ別の建築中の建物をみせて貰いましょう。
建物の構造部分を注意して見るべき事は省略させて頂きますが、不動産屋さんの営業マンというのは、実は建築の事を全く知らない事もよくあります。
間取りプランを考えてひけない営業マンも数多くいます。
驚かもしれませんが、彼らは建築のプロではなく「取引や販売のプロ」です。
③ 売主直売以外の物件を購入すると仲介手数料が発生する。
お家探しで不動産屋さんの車に乗せて貰い、イロンナ物件を見て気に入った物件に出会い契約となると、その不動産屋さんに対して仲介手数料が発生します。
売主業者さんから直接購入する場合は、仲介手数料は発生しませんが仲介手数料を勿体ないか、そうで無いかと感じるのは購入者の考えようです。
一生ものの気に入った物件を見つけてくれ紹介してくれるのだから、仲介手数料は惜しくないとの考え方もありますが、販売価格の３％プラス６万円が掛かりますのでかなりの金額になります。
注文住宅のメリット
①全て施主の希望通りのお家が建てられる
具体的にいいますと間取りプラン、設備や仕様、スケルトンの階段や大きな吹き抜け、趣味の部屋など
②予算をかけたい箇所や削りたい箇所を選択出来るので、予算を自分で調整することが出来る。
③自分のお家の建築工程を基礎から確認できる。
建築に詳しい人と一緒に見に行くことが出来れば、「自分の家がしっかり建てられているか、手抜きなどをされていないか」確認できると安心ですね。
注文住宅のデメリット
①思わぬ費用がかかることもある。
例えば軟弱地盤だった為地盤改良費が必要だっり宅地内への水道引き込み管の口径が小さい為、本管工事費が必要だったり、電気引込み幹線をお家に引き込む為に宅内にポールを立てる費用が発生したり。
このデメッリトの対策として
ハウスメーカーさんや工務店さんはプロですので様々な事例や経験が有るので、別途必要になりそうな費用の項目や大体の金額を概算で聞いておき資金計画に盛り込んでおきましょう。
別途費用が必要になる原因は主に土地です。
お家を建てる土地の前面道路との高低差、引き込まれてる上下水、地盤の強さ等の原因が多いです。
②注文住宅となるとやはり割高になります。
土地に関しては、建売の場合に事業主は宅地造成代、上下水道引き込み代等、土地が商品に仕上がる価格を逆算して土地の仕入れる価格をしいれます。
しかし注文住宅の場合、土地は一般に売りに出ている土地を購入するので、先程の費用が上乗せになってしまうからです。
建築費用は、ローコストの工務店さんから高額な大手ハウスメーカーと、様々なので自分の予算に合った業者さんで建てれば良いです。
③工期は建売も注文住宅も同じですが、注文住宅の場合特別な商品（オーダー物、オープン階段等）や大工さんに、特別に作って貰う大工造作等があると工期は伸びます。
そして着工するまでの打ち合わせで、特別な職人さんに依頼する採光や押入れ等のアレコレで悩み迷ってしまうと、例えば週に１回打ち合わせしても月に４回で１か月かかってしまうので、数か月かかってしまう事もあります。
まとめ
最後に建売住宅と注文住宅のどちらが良いの？という話をよく聞きますが、自分達が気に入ってそれがしっかりしたものであればどちらも良いものです。
反対に建売でも注文住宅でも、手抜きや欠陥があるようでしたら最悪です。
皆様はしっかりとお勉強して資金計画も立てて良いお家づくりをしてくださいね。