中古住宅 戸建て

リアルガチ!マイホーム購入してわかった「中古物件って本当にお買い得?」

更新日:

 

秋田県在住の30代WEB会社勤務のサラリーマン(H)様から、中古一戸建のマイホームを購入し、新築と比較した体験談の紹介です。

 

家族は、秋田県の人口約5万人の街で、妻と11歳の娘の3人暮らしをしています。

 

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そんな!半年間で修繕にかかった費用は約100万円!

マイホームを購入して率直に思った感想は、「中古住宅は実際に住むと、思っていたよりもお金がかかるなぁ…」と言う事を実感しています。

 

これが3LDKの中古住宅(敷地・約100坪)を購入した私の正直な感想です。

 

これまで2LDKアパートの家賃として、月々6万5千円を支払ってきました。

 

中古戸建てを購入、しかも割安の「中古物件なら負担がぐっと軽くなる?」ので、「いつかはマイホームを」と考え続けてきました。

 

私たちのこだわりは、築年数が経っていても、傷みのない物件を手に入れること。

 

いくら割安の物件でも、長期間住めなくては意味がありません。

 

しかし、実際に見て回ると、建物にゆがみがあったり、水まわりの全面改装が必要だったりで「これは!」という物件はなかなかありませんでした。

 

20数軒ほど見て回り、ようやく「これは、絶対に買い!」と思える物件に。

 

駅から徒歩10分、国道沿いでアクセスが良く、一見すると築20年とは思えないきれいな建物でした。

 

 

購入額は800万円

 

融資金融機関は地元の地銀を利用。

 

返済期間20年間、10年間の固定金利(1.550%)で月々4万数千円の支払いです。

 

購入額自体は破格でしたが、購入後の半年間で修繕に約100万円がかかったため割安感が薄れてきました…。

 

 

今まで支払った修繕費用の内訳をざっと見ていきましょう。

 

まずお風呂のボイラー、約18万円也。

 

ボイラーは築20年の間に一度も交換していなかったので寿命と判断しました。

 

費用的にはかなり痛かったのですが、直接火と関わる設備なので、「細部をせこって買ったばかりの家が火事になったら元も子もない」と考えました。

 

 

次に大きかったのが、脱衣所周辺の修繕。

 

脱衣所近くに勝手口があり、そこからすきま風が吹き込んでくるので、「寒すぎる」「耐えられない」と家族からクレームがありました。

 

これを解消するため、しきり用の扉の取り付けに15万円也

 

 

 

さらに、次の費用がかかりました。

 

・全般的に引き戸やドアのたてつけが悪く、建具屋を呼んで調整してもらって約5万円也

 

・和室のふすま紙が好みでなかったため張り替え。一枚あたり5千円、3枚で1万5千円也

 

・和室の畳が傷んでいたので表替え。一枚あたり6千円で4万8千円也

 

・キッチンのコンロの着火がイマイチなので要交換、5万2千円也

 

具体的にあげているときりがないので、これくらいにしますが、こんな風に次々と施工・交換が必要な箇所が出てきました。

 

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築古の中古物件の「買い」を判断するには?

この経験から最近では、「中古住宅を購入するなら築10年までにすべきだったかな」と考えています(購入後なので今さら遅いですが…)。

 

私が購入したような築20年の古い物件だと、ちょうどあらゆる所に傷みが出てくる時期にあたり、それらを修繕していくと費用がかさんで割安感が薄れます。

 

もし、築古の中古物件を購入するなら、下記の項目の確認が必要そうです。

 

・今までにどの部分をいつ頃、修繕したか(不動産会社に確認)

 

・今すぐに修繕が必要そうな箇所はないか(自身で細かく点検)

 

・まだ使えるけど、近々、修繕が必要そうな箇所はどこか(自身で細かく点検)

 

・仮に、これらの修繕をするといくらかかるのか(各業者に見積り)

 

上記の費用と購入金額を合算した上で、それでも安ければ、その物件は「築年数が古くても買い」と判断できます。

 

そうでなければ、築年数10年以下、または、新築を選択した方が良いのではないでしょうか。

 

 

築古中古物件と新築を比較してみた

自分自身をモデルケースとして、「新築を購入した方がいいか」「中古を購入したした方がいいか」、比較してみたいと思います。

 

私が住んでいる区画の坪単価は、実売で約5〜6万円前後です。

 

今回は、約100坪の土地を購入しましたので、土地の値段を約500万円としましょう。

 

この部分は言うまでもなく、新築物件でも中古物件でも変わりません。

 

差が出るのは、建物の部分です。

 

今回の全体の購入額は800万円ですから、土地の値段500万円を差し引くと、建物の値段は300万円になると考えられます。

 

しかし、先にお話した通り、あちこち修繕して追加費用が100万円かかりました。

 

さらに、外観や屋根もボロボロで限界のため見積りをとってみると、外壁材や屋根材の交換に300万円以上が必要とのことでした。

 

これらを合算すると、建物費用は700万円ということになります。

 

 

これに対して、新築の建物はいくらか。

 

最近では、ローコストでそれなりの品質の戸建新築も増えています。

 

もし、こういったビルダーを選択すれば、1000万円〜1300万円で新築あるいは建売購入が可能でしょう。

 

となると、私が今回購入した住宅との差額は「300万円〜600万円」あたりになります。

 

この差額を「得した。やっぱり中古住宅がいい」と考えるか、「これくらいの差額なら新築の方が無難」と考えるかは人それぞれだと思います。

 

一つ補足するなら、万が一、何らかの事情で売却する時には、新築が断然有利という点です。

 

同じ土地でも、そこに築年数が浅い建物が建っていれば売却はスムーズでしょうし、築20年以上の築古物件なら処分はそう簡単ではなくなります。

 

中古物件か、新築物件かで迷っている方は、こういったことも踏まえて判断されるのが賢明だと思います。

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